Charges récupérables ou non : ce que les bailleurs doivent savoir

Quand on met un logement en location, une question revient souvent : quelles charges peut-on légalement refacturer au locataire ? En copropriété, cette distinction entre charges récupérables et non récupérables est encadrée par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Pourtant, de nombreuses erreurs persistent, notamment dans l’interprétation de certaines dépenses liées à la sécurité, l’entretien ou les gros travaux.

Voici un point complet pour y voir clair.

✅ Charges récupérables : ce que le propriétaire peut refacturer

Les charges récupérables sont celles liées à l’usage courant du logement et de l’immeuble. Elles concernent principalement :

1. Entretien et services des parties communes

• Nettoyage des escaliers, halls, couloirs

• Sortie des poubelles

• Fournitures (produits ménagers, ampoules, balais…)

• Entretien des espaces verts

• Petites réparations sur les équipements communs (interphone, ventilation…)
  

2. Eau et chauffage collectif

• Consommation d’eau (froide et chaude)

• Entretien des compteurs d’eau

• Combustible (gaz, fioul…)

• Entretien courant de la chaufferie, des radiateurs, vannes, canalisations

• Désembouage ou équilibrage du réseau, s’ils sont réguliers
  

3. Ascenseur

• Consommation électrique

• Contrat d’entretien

• Remplacement de petits éléments (boutons, voyants…)
  

4. Taxes et redevances

• TEOM (taxe d’enlèvement des ordures ménagères)

• Taxe de balayage (dans certaines villes)

• Redevance d’assainissement
  

5. Éléments de sécurité récupérables (rare)

• Uniquement l’entretien courant d’équipements liés à l’usage direct du logement, si listés dans le décret.

🚫 Charges non récupérables : à la charge exclusive du propriétaire

Beaucoup de charges restent à la charge du bailleur, même si elles concernent le bon fonctionnement de l’immeuble :

• Honoraires du syndic (forfait annuel, AG, gestion courante)

• Assurance de l’immeuble (multirisque copropriété, RC)

• Fonds de travaux ALUR, même non utilisés

• Frais de gestion et comptabilité

• Frais de procédure (huissier, avocat…)

• Gros travaux : ravalement, toiture, remplacement de chaudière, mise aux normes…

• Sécurité incendie :

  • Vérification des extincteurs

  • Entretien des BAES (éclairages de sécurité)

  • Contrôle des exutoires de fumée, alarmes incendie…

  • Travaux de mise en conformité

    
    

👉 Ces charges concernent la sécurité des personnes ou la conservation du bâtiment, et ne peuvent donc pas être refacturées au locataire.

📊 Tableau récapitulatif

Catégorie	Exemple	Récupérable ?
Parties communes	Nettoyage, ampoules, produits d’entretien	✅ Oui
Espaces verts	Taille, arrosage, tonte	✅ Oui
Eau / Chauffage collectif	Consommation, entretien courant	✅ Oui
Ascenseur	Entretien, électricité, boutons	✅ Oui
Ordures ménagères	TEOM, sacs, bacs	✅ Oui
Assainissement	Redevance	✅ Oui
Éclairage parties communes	Électricité des couloirs, caves	✅ Oui
Honoraires de syndic	Forfait, AG, gestion	❌ Non
Fonds de travaux ALUR	Cotisation annuelle	❌ Non
Assurance immeuble	Multirisque, RC	❌ Non
Gestion administrative	Frais de comptabilité	❌ Non
Procédures	Avocat, huissier	❌ Non
Gros travaux	Ravalement, toiture, chaudière	❌ Non
Sécurité incendie	Extincteurs, BAES, vérifications	❌ Non

⚠️ À retenir

Même si certaines charges peuvent sembler logiquement récupérables, seule la liste fixée par le décret fait foi. En cas de doute, mieux vaut s’y référer ou demander conseil à un professionnel.

Et surtout, attention aux états de charges mal renseignés par certains syndics : des frais liés à la sécurité incendie sont encore trop souvent facturés à tort aux locataires.